房地产增速普遍高于年初 销售数据创历史新高

1月18日，国家统计局发布数据显示，2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。与1~11月相比，全年增速回落了0.5个百分点。但按年来看，2016年房地产开发投资名义增长6.9%，2017年房地产投资增速较2016年加快了0.1个百分点。

房地产增速普遍高于年初机构预计

从2016年底到2017年初，多家机构及经济学家发布的2017年房地产投资增速预期，普遍低于5%。但房地产市场的整体表现却超出预期，并未出现快速回落。后续机构也调高对全年房地产开发投资的预期。对于2017年全年7%的房地产投资增速，暖流资产权益部总监鲁强对记者表示“并不意外”。

鲁强分析说，楼市是分类调控，一线城市和重点城市受到比较严格的限制，但是三四线城市楼市基本面还很不错。从地方政府角度来看，在去库存取得成效的基础上，以出让土地来充实财政收入的动力也很足。

此外，从房企角度来看，鲁强指出，2017年龙头房企扩张势头明显，它们并不缺乏资金来源，对于受冲击比较大的中小房企，很多大房企采取直接收购股权方式，获得可供开发的项目土地，这些都构成楼市投资保持一定增速的条件。

2017-2022年房地产开发市场行情监测及投资可行性研究报告表明，开发投资表现总体不错，2017年全年投资规模同比增幅为7%，不高也不低，恰是房地产市场供给侧结构性改革下的理想数据。这个指标既为2018年补库存创造了较好的机会，同时也反映了房企在楼市调控下依然看好房地产市场。

不过，全年7%的房地产开发投资增速，比1~11月份回落0.5个百分点，这也延续了房地产开发投资增速自1~9月以来的放缓势头。

鲁强对记者表示，预计2018年房地产投资增速将小幅放缓，主要原因在于去杠杆背景下，企业融资能力将受到限制。

但中指院发布的《中国房地产市场2017总结&2018展望》报告指出，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。

销售数据创历史新高

2017年，商品房销售额第一次突破13万亿元，商品房销售面积也第一次突破16亿平方米。

据中原地产分析师张大伟测算，从单月数据来看，2017年12月的商品房销售金额和面积分别达到1.8万亿元和2.2亿平方米，也刷新了中国房地产市场的单月销售历史记录。

分地域来看，东部地区的销售数据受到严格调控影响，商品房销售面积71199万平方米，仅比上年增长2.9%，销售额也只增长6.2%，大大落后于其他地区。

在轮动效应影响下，以三四线城市为主的中西部地区，房地产销售十分火爆。统计局数据显示，中西部商品房销售面积分别增长12.8%和10.7%，销售额则分别增长25.9%和21.8%。

对此，多位受访人士均表示，销售数据创造纪录的背后，是全国房地产市场的持续分化。一二线过热城市的行情被调控抑制，部分三四线城市非调控热点城市则在2017年持续高温。

新城控股高级总裁欧阳捷也认同这一观点。他表示，从销售面积的构成来看，2017年三四线城市销售面积的全国占比，已经从过去的60%左右上升到接近70%。但随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。

良好的销售情况也拉动了去库存。统计局数据显示，2017年商品房库存去化1.16亿平方米，全年减少16.5%，与2016年初7.39亿平方米的历史高点相比，跌幅超过20.3%。

张大伟表示，当前房地产去库存任务初步完成，一二三四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。

在2017年底的住房工作会议上，住建部强调，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

欧阳捷认为，县城本身去化能力较弱，地方政府的土地财政依赖程度较高，一旦相应措施未能到位，随着去库存带来的行情好转，有可能刺激当地政府大量供地，在未来形成新的库存。