国五条实施细则迅速出台的意义

“国五条”实施细则迅速出台的意义

国内房地产市场人士估计不会料到，“国五条”实施细则会这么快出台。早几天还有人说，“国五条”是老调重弹，对目前的高房价没有杀伤力，今年房价肯定会上涨。不过，我早就说过，“国五条”仅是一个原则性的框架，新的领导班子上任后，实施细则可能马上就会出台。实际上，新领导班子的行动比我料想得还要快。　　那么，“国五条”细则为何会如此迅速地出台？其意义又是什么？　　我们应该看到，这次“国五条”实施细则与往常不同，不仅形式内容上有差别，而且方式也不同。“国五条”实施细则已经十分细化，地方政府的工作主要是把这种细化了的实施规则落实到位。“国五条”实施细则没有给地方政府更多的弹性空间，这是“国五条”与以往的房地产宏观调控很不同的地方。　　“国五条”的实施细则与以往房地产宏观调控最为不同的地方还表现在以下几个方面。首先，它让整个房地产宏观调控政策回到2010年“国十条”的原点，从而使得“国五条”的实施细则有了政策延续性。许多房地产宏观调控的基本原则与精神在“国十条”中都已经确立，只是早几年没有真正落实而已。这次“国五条”实施细则，无论是差异化的信贷政策还是征收20%的房地产交易个人所得税 ，都强调要回到这个原点。　　其次，“国五条”实施细则重点放在遏制与严厉打击房地产投机投资上，这种遏制与打击又分为三个方面。一是进一步强化差别化的信贷政策。对于购买第二套以上住房在信贷政策上全面从严，这方面主要是由各地方银行根据当地的情况来执行。请注意，与以往不同的是，此次没有提到“改善性住房”的优惠。所谓“改善性住房”正是为房地产投机投资打开缺口的关键，这次的细则关上了这个缺口。同时，“国五条”实施细则特别强调了对住房投资投机需求与消费需求进行严格区别，要求对不执行该项政策的银行进行纪律约束。也就是说，“国五条”实施细则强烈地向市场表明，政府能够通过信贷政策限制房地产投机投资，市场之前太低估了政策的作用。　　二是重申了“国十条”对住房交易所得税的征收。征收住房交易所得税的政策早就有了，只不过被地方政府化解了。在这种情况下重申该政策，关键是要进行落实。但为了严厉打击住房投机投资，仅在这个方面实施税收政策是不够的，还得如香港那样在交易、持有、遗产等方面让税收杠杆起作用。　　三是要求实行区域性的信贷与税收政策。比如说，对于一线城市而言，这些政策实施起来可能会更加严厉，而对于一些二三线城市，这些政策只是落实执行而已。　　这次“国五条”实施细则中提到，要通过各种方式严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。但是，如果查处工作要地方政府与房地产企业来做，估计起到的作用是十分有限的。因为，如果住房仍然是赚钱的工具，购买住房还如前10年那样是居民增长财富的途径，那么任何限购措施都可以被投资者冲破，只不过让投资者增加少许进入住房市场的成本而已。最近披露出来的许多怪现象就说明了这点，比如持有多个户口、突击缴纳社保等。此外，我们应该看到，一些限价限购政策的出台，很大程度上是部分政府职能部门争取一己之私的结果，是为了部门权力的扩张。“国五条”实施细则在这些方面要改进，要减少政府对市场的行政干预。　　总的来说，“国五条”实施细则迅速出台，政策内容准备得十分充分，与以往的房地产宏观调控政策存在一定差异，体现了中央对房地产进行宏观调控的决心。市场不可太低估新领导班子上任后的决心。我早就说过，在“国五条”的原则框架下，房地产宏观调控的工具有的是，新领导班子上任后会根据不同的市场情况来安排不同的房地产政策，从而保证国内房地产市场真正回到健康的轨道上去。

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