房地产违约第一单内幕

在经历数年挣扎后，浙江兴润置业投资有限公司（以下简称“兴润置业”）还是倒下了。

24亿元的银行贷款，让兴润置业成为奉化乃至宁波金融业的巨大负担，多位银行高管为此去职。这场风波还让外界对中国的房地产市场又有新的解读，外媒炒作救市传言，央行一度为此辟谣。

《瞭望东方周刊》记者获悉，兴润地产涉及大量民间集资，又有公务员参与其中，被称为国内“房地产违约第一单”。奉化地方政府曾想低调处理，但还是闹得沸沸扬扬。

“兴润系”崛起

兴润置业曾是浙江省宁波市下属县级市奉化的一个神话般的企业。

兴润置业的前身是国企奉化城镇建设开发有限公司，在2003年时，象山人沈财兴出资参与改制，将企业改制成为股份有限责任公司，并在2005年改名为兴润置业。

沈财兴的老家在象山，与奉化隔象山港相望。作为海港城的象山，有着悠久的建筑施工工艺，诞生如龙元建设和宏润建设等大批知名建筑企业。沈财兴早年到奉化谋生，以做泥水匠为业，在坊间有“财兴泥水”的绰号，与当地官员建立了密切的关系。

与沈财兴认识多年的林初本告诉本刊记者，沈在做工程方面，业务能力确实突出，这也让沈得到奉化一些地方领导的青睐，并将一些政府工程陆续交给沈财兴去完成。

房地产市场兴起后，沈财兴开始涉足房产，并陆续注册浙江沈氏建设有限公司、浙江兴润阳光建设有限公司等企业，形成“兴润集团系”的作战模式。从2002年起，沈财兴带领“兴润集团系”开始大规模的扩张进程，通过与子公司互相担保和其他融资方式，激进拿地。

在江浙一带，许多房地产公司都是由实业公司支撑，与此相比，兴润集团是纯粹的以房地产公司为主业，其他公司都是为获取贷款而注册成立。

在林初本看来，兴润置业的情况从未好过。

“沈财兴不会经营，为人豪爽不拘小节，下属都赚到了钱，他却是空壳子一个，这么多年来，都是跌跌撞撞过来的。”林初本说，但兴润置业的房产质量却在奉化独树一帜，从2000年以后，陆续开发阳光水岸、阳光茗都等项目，如今正在建设的有桃源府邸、长汀项目、甬山新区等楼盘。

林初本说，在2005年左右，刚刚开发完阳光茗都之后，兴润置业已经濒临危机，资不抵债，但在地方官员的力保之下，平安渡过危机，沈财兴本人还成为奉化市房地产协会的会长，企业入围宁波百强企业名单，排名第33位。

此外，兴润置业旗下企业还与浙江大学圆正控股集团有限公司（原浙江大学投资控股有限公司）共同组建浙大新宇集团，沈财兴和另一股东沈春儿还担任新宇集团董事，这一度成为佳话。

资金断裂已有4年

兴润置业轰然趴下，在业内人士看来有其必然。

奉化本地一位银行行长向本刊记者透露，按照时间来算，以兴润置业为首的兴润集团系资金断裂已经有四年，该行长介绍，2010年，兴润集团系已经资不抵债，并形成数亿的亏空。

但当地政府多次召集金融机构开会，要求所有银行维持现有授信，降低利率，不得压贷迟贷，此外还拿出财政资金给予兴润集团办理转贷业务。

“拿出财政资金给民营企业办理转贷业务，这在宁波也不多见，说明兴润置业与政府的关系确实不错。沈本人也在不同场合说过，他与市委办负责人关系很铁。”上述行长回忆称，兴润集团系的巨额亏空在宁波银行业早已知晓，“一些风控把关比较好的银行，比如宁波银行等，就未放一分钱给兴润，但是之前已经放贷的，因政府压力不敢去抽。”

作为奉化的房地产龙头企业，兴润置业也是整个奉化经济的权重股，兴润置业的经营名存实亡后，贷款包袱也成为整个奉化金融界最大的定时炸弹。

根据奉化金融办的统计，兴润置业及其相关公司涉及的银行为16家。主要集中在宁波、奉化和杭州三地，建设银行为贷款大头，贷款超过12亿元；排名第二的是浦发银行，贷款3.8亿元；农业发展银行排名第三，贷款近3亿元。

“沈财兴能获得这么多敞口资金，说明他的公关能力确实很强。”

而本刊记者获得的一份表格显示，兴润集团系的贷款与奉化金融办所统计的不太一样。该表格认定，兴润集团系的银行借款是25亿多元，共涉及24家银行和金融机构。在银行内部的文件中，已经认定有19亿元左右的贷款无法收回。

银行内部文件分析，19亿元的银行贷款无法收回后，会让奉化的不良贷款率达到5.27%的历史高位，位居浙江省第一。

“沈财兴与银行的关系非常好，他公司的经营情况很多人都知情，能获得这么多敞口资金，说明他的公关能力确实很强，但窟窿越来越大，这一切是奉化市政府纵容的结果。”上述银行行长如是反思。

地价暴跌下“根本赔不起”

地价狂跌让兴润置业加速灭亡，这也让很多银行大呼郁闷。

2010年1月11日，已经陷入困境的兴润置业融资后再度出手，以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，其性质为70年纯住宅，总出让面积为140083平方米(约210.33亩)。该地块被兴润置业用于“桃源府邸”项目开发，共分三期，容积率0.6，总建筑面积为8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。

这块地是高档法式别墅区“桃源府邸”项目，开盘时价格为500多万元一栋，但如今项目已是烂尾。附近村民告诉本刊记者，楼盘已经停工三年多，所有的垫资参建施工单位都深陷其中。

随之而来的是地产行情一路下行，兴润置业跌跌撞撞。2013年12月11日，世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块，最高容积率为1.1，地块性质同样为70年纯住宅。该地块成交总价约为5.756亿元，折合楼面价3204元/平方米。

兴润置业由此遭受地价暴跌的灭顶之灾，按照当地房地产人士的话说，“兴润根本赔不起”。

除此之外，兴润置业还深陷在奉化长汀村的拆迁安置地块中。

长汀村位于奉化郊区，民风剽悍，因拆迁问题与当地政府对立多年，村民还曾请奉化籍行政诉讼律师袁裕来作为代理，与政府对簿公堂，并取得诉讼胜利。

知情人透露，长汀村的安置房拆迁项目原先是由宁波的洛兹公司承担，后因官司等问题，洛兹退出，由兴润置业接手。长汀村的改造项目是典型的以地换项目，即政府给承建公司地块，让承建公司建设一部分安置房，剩余地块可作为商业开发，兴润获得地块的综合价格是1000万元/亩。

地价下跌让兴润置业在长汀村地块的价值也缩水6亿元，这使兴润置业雪上加霜，早年参与承建的洛兹公司，也因地产拖累，如今经营陷入困境，一切可谓是冥冥中注定。宁波当地的银行人士介绍，洛兹公司有银行贷款12亿元，今年初因华夏银行一笔5500万元的贷款逾期未能转贷而将问题暴露。

涉嫌集资

2013年11月23日，沈财兴被当地公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕。2014年1月24日，其子沈明崇以同样罪名被拘捕。

据《宁波日报》报道：“有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人（其中机关事业人员7人）。”

该报道说，“兴润置业”是奉化较大的房产企业，先后开发了奉化阳光水岸、阳光茗都、桃源府邸等项目。近年来，“兴润置业”及关联企业经营管理混乱，资金链断裂，经对该公司几家子公司资产债务情况初步核实，已经资不抵债。目前奉化市成立的专案组和应急工作领导小组正有序处置相关工作，针对涉事机关事业人员，市纪委也已介入调查。

一位买了桃源府邸楼盘的购房户告诉本刊记者，他们此前曾到各机构举报奉化市政府机关公务员参与到兴润置业的集资，收取高额利息。

奉化市委宣传部的一位官员告诉本刊记者，“涉事的是事业单位的7个工作人员，只能算是涉事，我们认定是涉事，不是涉案，这并没有违法。”

本刊记者获悉，这7位公务人员是因直接以本人名字出面参与兴润置业的集资，还有一些是以家属出面参与集资的，奉化市暂时不予追究。

“若只处理这7个人，他们肯定会将其他暗地参与集资的人和盘托出，这会引起震动。但是我们希望能查清事实。”该购房户说。

奉化市委宣传部副部长徐猛挺强调，兴润事件完全是市场行为，奉化房地产市场比较平稳，建设照常进行，不会受到大的冲击。宁波房地产业内人士对此认同，他们认为“银行已经埋了20多亿的大单”，对地方经济影响有限。（黄柯杰）

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